Contrato de promesa: Compromiso jurídico | Por Víctor Anchondo Santos

Tras contactar al asesor inmobiliario, este le explicó que el propietario estaba dispuesto a vender, pero que aún debían organizar algunos trámites administrativos antes de la firma final. El asesor le sugirió que, para asegurar que nadie más aprovechara esa ubicación tan cotizada, lo ideal era firmar un contrato de promesa de compraventa.

Victoria, que no dejaba nada al azar, solicitó una cita con el notario para revisar cuidadosamente los alcances legales del documento.

La naturaleza del compromiso: un objeto jurídico

En la notaría, Victoria escuchó con atención mientras el notario explicaba la esencia del acuerdo. El notario precisó que lo primero que debían entender era que este contrato de promesa tiene un objeto jurídico, no patrimonial. 

Ante la mirada atenta de la joven, el notario profundizó en el tema y explicó que esto significa que la obligación principal que nace en ese momento es la de celebrar un contrato futuro de compraventa. No se está transmitiendo la propiedad todavía ni se está pagando el precio; lo que se está pactando es el compromiso legal de celebrar un contrato futuro.

Victoria asintió al comprender que el intercambio de las prestaciones patrimoniales, como la entrega del bien, la transmisión de la propiedad y el pago del precio, ocurriría únicamente cuando se celebrara el contrato de compraventa definitivo más adelante. La promesa es el vehículo que obligaría a las partes a llegar a ese momento sin contratiempos.

Las reglas de la promesa

Para que el proyecto esté plenamente blindado, el notario detalló los requisitos que la ley exige. En primer lugar, el contrato de promesa debe incluir desde ahora los elementos principales del contrato definitivo: el inmueble específico y el precio pactado. No se pueden dejar cabos sueltos ni dudas sobre cuánto se pagará al momento de celebrar la compraventa.

En segundo lugar, la promesa debe sujetarse a un plazo específico. El notario enfatizó que nadie puede quedar obligado por tiempo indefinido, por lo que es vital fijar una fecha límite para acudir a la firma del contrato definitivo de compraventa. 

Finalmente, el notario fue muy claro respecto a la formalidad: conforme al valor de este inmueble, la ley exige que esta promesa se otorgue en escritura pública ante notario.

Asimismo, al tratarse de un bien inmueble, este contrato siempre debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, dando así publicidad al acto. 

Con su personalidad determinante, Victoria preguntó qué pasaría si el vendedor decidiera no cumplir con la venta definitiva. El notario respondió que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso, que consiste en obligar a la otra parte ante un juez a que se celebre el contrato definitivo que se prometió originalmente. Si fuera imposible celebrar el contrato definitivo, sería aplicable el pago de daños y perjuicios.