Compró un inmueble, tiene escritura… ¿pero tiene el CFDI?

El problema fiscal que puede aparecer años después de comprar una propiedad.

La compra de una casa, departamento, terreno o local suele considerarse plenamente documentada cuando existe una escritura pública y se conserva la evidencia de los pagos realizados. Sin embargo, para efectos fiscales debe existir un elemento adicional cuya ausencia quizá pase inadvertida durante años: el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) que corresponda a la adquisición.

El problema puede manifestarse desde el momento en que el propietario decide vender. Entonces ya no basta con demostrar jurídicamente que el inmueble fue adquirido; también resulta necesario acreditar fiscalmente el costo que podrá disminuirse para determinar la ganancia por enajenación. De acuerdo con el criterio administrativo actualmente aplicable, la escritura pública y los comprobantes bancarios, por sí solos, no necesariamente sustituyen al CFDI exigido para soportar el costo comprobado de adquisición.

Propiedad y costo fiscal: dos cuestiones distintas

La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) permite a las personas físicas considerar, al determinar la ganancia por la enajenación de bienes, el costo comprobado de adquisición actualizado. En términos generales, ese costo corresponde a la contraprestación pagada para adquirir el bien y está sujeto a las reglas de actualización y, en el caso de construcciones, a la disminución prevista por el transcurso del tiempo.

Aquí aparece la importancia documental del CFDI. La regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 prevé que el costo de adquisición se comprueba con el CFDI emitido en la operación o, en los casos que corresponda, mediante el CFDI expedido por el Notario que incorpore el complemento para operaciones traslativas de dominio. Por ello, conservar únicamente la escritura puede no ser suficiente para efectos de la determinación futura de la ganancia o pérdida de la operación y en su caso del ISR.

¿Quién debe expedir el comprobante?

La respuesta depende de quién vende y de la naturaleza de la operación. Cuando el inmueble se adquiere de una persona moral, como una desarrolladora o inmobiliaria, el CFDI debe ser emitido directamente por esa persona moral. Lo mismo sucede cuando el vendedor es una persona física con actividad empresarial y el inmueble forma parte de su activo. En esos supuestos, ni la factura de honorarios del Notario ni la escritura sustituyen el comprobante que correspondía emitir al vendedor.

En cambio, cuando una persona física realiza la venta fuera de una actividad empresarial, puede corresponder al Notario emitir el CFDI con el complemento respectivo. Esta distinción es fundamental, porque el comprador debe identificar desde la adquisición quién tiene la obligación de documentar fiscalmente la operación.

El efecto del 10 %: una precisión necesaria

En ocasiones se habla de una “deducción ciega del 10 %” cuando no existe CFDI; sin embargo, técnicamente no se trata de una deducción opcional equivalente al 10 % de lo que se pagó. El artículo 121, fracción I, de la LISR establece que, tratándose de inmuebles, el costo actualizado será cuando menos equivalente al 10 % del monto de la enajenación.

Así, cuando el contribuyente no logra comprobar fiscalmente su costo real, ese mínimo puede adquirir una relevancia considerable. La consecuencia económica puede ser importante: un costo fiscal reconocido muy inferior al precio realmente pagado incrementa la ganancia gravable y, con ello, el ISR que puede resultar a cargo al vender el inmueble.

Esto no significa que las demás deducciones relacionadas con la operación desaparezcan automáticamente. Cuando se cuente con la documentación fiscal correspondiente, la LISR permite considerar conceptos como construcciones, mejoras y ampliaciones; gastos notariales; impuestos y derechos derivados de las escrituras; avalúos, así como determinadas comisiones y mediaciones relacionadas con la adquisición o la venta. El problema del 10 % se concentra específicamente en el costo comprobado de adquisición.

Una facilidad que no se extendió a las operaciones posteriores a 2014

La problemática adquirió especial relevancia en 2026. La regulación contempla una facilidad para ciertos inmuebles adquiridos durante 2014 y formalizados ante Notario, a más tardar, el 31 de diciembre de 2017. En determinadas circunstancias, cuando el vendedor no expidió el CFDI y el Notario tampoco incorporó el complemento, puede solicitarse al momento de la venta la emisión del comprobante notarial previsto para esas adquisiciones.

La Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) solicitó al Servicio de Administración Tributaria (SAT) ampliar esa alternativa para personas que adquirieron inmuebles después de 2014 de personas morales o de personas físicas con actividad empresarial que omitieron facturar la operación. Conforme a la publicación que sirve de base a este análisis, el SAT rechazó la modificación. La autoridad consideró que extender la facilidad podría incentivar que desarrolladoras, inmobiliarias y otros contribuyentes continuaran omitiendo la emisión de comprobantes.

Por ello, para las adquisiciones realizadas a partir de 2015 no existe actualmente una facilidad equivalente que permita al Notario sustituir retroactivamente, mediante el complemento, el CFDI que correspondía emitir al vendedor en los supuestos analizados. Para quienes compraron hace años y no recibieron el comprobante, esta situación puede convertirse en un problema difícil de corregir precisamente cuando pretenden vender.

La prevención debe comenzar desde la compra

La principal enseñanza es preventiva. Antes de concluir una adquisición inmobiliaria conviene identificar quién está obligado a emitir el CFDI; solicitarlo por el importe correspondiente a la operación; revisar Registro Federal de Contribuyentes (RFC), nombre, precio y datos del inmueble; conservar el archivo XML y verificar que el comprobante permanezca vigente en el portal del SAT. Cuando proceda la intervención del Notario para estos efectos, también debe confirmarse que el CFDI incluya el complemento correspondiente por cada inmueble.

La escritura, transferencias, estados de cuenta y demás pruebas del pago deben conservarse igualmente, pero como parte de un expediente documental integral. Si el vendedor se niega a expedir el comprobante, existen mecanismos de conciliación de facturación ante el SAT y la posibilidad de denunciar la omisión; no obstante, la conciliación es un mecanismo de mediación y no garantiza por sí misma que el vendedor corrija.

Un documento que puede valer mucho años después

El CFDI de adquisición puede parecer un documento secundario el día en que se firma la escritura, pero puede convertirse en uno de los soportes fiscales más importantes el día de la venta. La ausencia de ese comprobante no necesariamente cuestiona la propiedad del inmueble; lo que puede comprometer es el reconocimiento fiscal del costo efectivamente pagado.

Por ello, quien adquiere un inmueble no debería limitar su revisión documental a la escritura y al pago del precio. La pregunta adicional debe ser sencilla: ¿tengo el CFDI que fiscalmente acredita mi costo de adquisición? Responderla oportunamente puede evitar que una omisión documental de hoy se transforme, muchos años después, en una mayor ganancia gravable y en un impuesto considerablemente superior.

Artículo elaborado por el C.P.C.M.I. Jesús Santiago Sotelo Campbell, integrante de la Academia Chihuahuense de Estudios Fiscales, A.C., representa su opinión