¿Compraste casa? Recupera parte del pago por derechos registrales

Por Marcela Gardea Gracía.

¿Compraste casa? | Puedes recuperar una parte de los Derechos registrales que pagaste.

Actualmente en nuestro Estado de Chihuahua, se cobra un importe de $18,171.73 pesos por inscribir en el Registro Público de la Propiedad la adquisición de bienes inmuebles (casa, terreno, etc.), y otro importe idéntico si además se adquirió mediante crédito hipotecario ya que debe inscribirse también en dicho Registro la anotación del gravamen al inmueble.

Sin embargo, desde hace varios años, el Poder Judicial de la Federación en el Estado de Chihuahua, estableció mediante jurisprudencia, que dicho cobro es desproporcional y por ende inconstitucional.

Luego entonces, los ciudadanos que hayan pagado la cantidad mencionada por concepto de Derecho de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, tienen el derecho de promover un juicio de amparo indirecto, el cual hasta el día de hoy ha sido resuelto de forma favorable para los particulares, esto es, se les concede el Amparo y Protección de la Justicia de la Unión, para el efecto de que el Gobierno del Estado de Chihuahua, cobre únicamente el 14% de la tarifa total previamente cobrada por dichos servicios, y reintegre al usuario la parte que cubrió en exceso.

En ese sentido, los usuarios que adquieran un bien inmueble ya sea con crédito hipotecario o sin éste, tendrán la opción de promover juicio de amparo indirecto y recuperar aproximadamente $15,000.00 pesos por cada inscripción que hubieran registrado y por ende pagado; a continuación, expondré las razones por las que se ha resuelto efectuar dicha devolución.

En nuestro País y en las entidades federativas, los mexicanos estamos obligados a pagar un tipo de contribuciones denominadas Derechos, que son aquéllas establecidas en Ley por el uso o aprovechamiento de los bienes del dominio público de la Nación, así como por recibir servicios que presta el Estado en sus funciones de derecho público.

En específico, en la Ley Estatal de Derechos de Chihuahua, se prevé que los derechos que por la prestación de servicios realicen las diversas dependencias del Gobierno del Estado, deberán estar relacionados con el costo total de cada servicio prestado.

Ahora bien, el artículo 29 de la Ley Estatal de Derechos de Chihuahua vigente para 2024, establece la cuota que deberá pagarse por cada inscripción, anotación o cancelación de asiento que realice la Dirección del Registro Público de la Propiedad y del Notariado; en concreto, por las inscripciones traslativas de dominio de propiedad de inmuebles o garantías constituidas sobre estos, se pagará el derecho conforme a la cuota de 167.3734 UMA´s, lo cual equivale a $18,171.73 pesos.

Esto es, cuando las Personas Físicas o Morales adquieren un inmueble ya sea una casa, terreno u otra construcción, ese acto jurídico debe realizarse mediante Escritura Pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de conformidad con la legislación civil del Estado de Chihuahua, entonces, por ese servicio que presta el Gobierno del Estado de Chihuahua consistente en inscribir precisamente ese acto de adquisición de inmuebles en el referido Registro, cobra Derechos por la cantidad de $18,171.73 pesos.

Incluso como lo adelanté, si el comprador adquiere el bien inmueble y solicita para ello un crédito hipotecario, deberá también inscribirse la garantía de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad, por lo que, en estos casos, se pagarán dos conceptos de Derechos por inscripciones por un total de $36,343.46.

Sin embargo, el Segundo Tribunal Colegiado en Materias Penal y del Decimoséptimo Circuito del Estado de Chihuahua, ha integrado jurisprudencia al respecto, resolviendo que el cobro del Derecho por inscripciones de Registro Público comentado es desproporcional con el costo total del servicio prestado.

Es decir, tratándose de derechos por servicios prestados por las dependencias de gobierno, el principio de proporcionalidad tributaria exige que exista un razonable equilibrio entre la cuota que se cobra al usuario y el costo que representa para el Estado su prestación; sin embargo, el Tribunal Colegiado referido resolvió que no se advierte ningún procedimiento de alta complejidad o elementos técnicos de ejecución complicada o especializada al prestar el referido servicio de inscripción, ya que en todo caso, el elemento más técnico es el análisis de la solicitud, pero ello se despliega con personal propio de la Dirección y de acuerdo a los antecedentes registrales de la propia dependencia y anexos que como requisitos se establecen a las personas que pretenden inscribir por ejemplo la compra de bienes inmuebles.

De ahí que concluyó entonces el Tribunal Colegiado de Circuito del Estado de Chihuahua, que la actividad o servicio que realiza el Gobierno de Chihuahua al inscribir en el Registro Público de la Propiedad un acto jurídico de traslación de dominio de inmuebles y/o garantías, es una actividad sencilla, por lo que existe desproporcionalidad entre el cobro que actualmente se exige y el servicio prestado, lo cual se traduce en que la tarifa establecida en el artículo 29 de la Ley Estatal  de Derechos del Estado de Chihuahua, sea inconstitucional.

Entonces, si usted adquiere un bien inmueble y desea obtener el reintegro que el Gobierno del Estado cobró en exceso por concepto de Derechos registrales, tiene el derecho de promover un juicio de amparo indirecto, lo cual deberá realizar en un plazo máximo de 15 días hábiles contados a partir de que realiza el pago al Notario Público por dicho concepto (ya que es quien retiene esa cantidad y la entera posteriormente a la dependencia de Gobierno), ya que una vez transcurrido dicho plazo, ya no será posible promover el referido juicio.

Adquirir un bien inmueble de por sí implica diversos gastos además del precio del mismo, tales como el impuesto municipal de traslación de dominio, honorarios del Notario Público por la elaboración de la Escritura Pública, pago del impuesto predial, entre otros, por lo que cualquier monto que pueda ser reintegrado a los adquirentes, resulta una buena opción para estos tiempos en los que todo ha aumentado de precio, y usualmente, el caso particular de este tipo de juicio de amparo, no suelen tardar mucho en resolverse y en opinión de la que suscribe, vale la pena realizarlo.

Elaborado por: Lic. y M.D.F. Marcela Gardea Gracía, integrante de la Academia Chihuahuense de Estudios Fiscales A.C.