¿Qué saber sobre la hipoteca y cancelación? | Víctor Anchondo Santos

Hablamos de obtener un crédito para comprarla y de las mensualidades, de los intereses y del esfuerzo que representa pagarla mes a mes, pero pocas veces nos detenemos a entender la figura jurídica que está detrás de este compromiso: la hipoteca.

Comprender cómo funciona la hipoteca nos da la tranquilidad de saber exactamente en qué posición estamos como propietarios, qué derechos mantenemos sobre nuestra vivienda y cuáles son los pasos jurídicos para dejar nuestra casa totalmente libre de cargas una vez liquidada la deuda.

A continuación, te comparto algunos puntos y consejos prácticos sobre el crédito hipotecario y su posterior cancelación:

1. La Naturaleza de la Hipoteca: ¿Qué es y cómo funciona?

Es una garantía: La hipoteca es la garantía que le otorgas al banco, al Infonavit o al Fovissste. Esta garantía le da a la institución financiera un derecho preferente de cobro sobre el producto de la venta de la casa en caso de un incumplimiento de pago.

Es un contrato accesorio: La hipoteca no existe por sí sola; está ligada a un contrato principal, que es el crédito. Esto significa que la existencia de la hipoteca depende de la existencia del adeudo. Si el crédito se extingue, la garantía pierde su razón de ser y debe de ser cancelada.

Sigue a la propiedad: La hipoteca se encuentra directamente vinculada al inmueble. Por ello, la carga se mantendrá sobre la finca e inclusive será exigible sobre la misma aun si el bien se transmite o se vende a un tercero sin haber liberado previamente la garantía.

2. Titularidad y Publicidad del Inmueble

Eres dueño desde la firma de la escritura: Es muy común pensar que la casa “es del banco hasta que termine de pagarla”. La realidad es que eres el dueño legítimo de tu casa desde el momento en que firmas la escritura de compraventa, aunque la debas. La institución únicamente tiene un derecho de garantía sobre ella.

El principio de publicidad registral: Para que la hipoteca sea oponible a terceros y surta todos sus efectos legales, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. De esta manera, cualquier persona que consulte el antecedente de tu inmueble sabrá que existe un gravamen vigente.

3. La Cancelación de Hipoteca: El paso final hacia la libertad jurídica

El pago extingue la obligación: Al terminar de pagar la última mensualidad del crédito, la obligación principal se da por cumplida. En consecuencia, surge el derecho del deudor de exigir la formalización de la cancelación de la hipoteca.

Debe otorgarse necesariamente en Escritura Pública: La cancelación de la hipoteca no es un mero trámite administrativo interno ni una simple carta de no adeudo. Es indispensable otorgar una escritura pública ante Notario Público.

Firma de la institución acreedora: Dicha escritura de cancelación debe ser firmada por el representante del banco o institución acreedora (Infonavit, Fovissste, etc.), manifestando formalmente que ha recibido el pago total del crédito y liberando el gravamen.

Inscripción en el Registro Público: Una vez firmada la escritura por el acreedor, el Notario debe inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Solamente con la inscripción registral de la cancelación se termina el gravamen del antecedente de la propiedad y surte plenamente todos sus efectos ante terceros.

Acredita libertad de gravamen, no propiedad: La escritura de cancelación no sustituye a tu título de propiedad inicial; únicamente acredita que la propiedad ha quedado formalmente libre de la carga.

Gastos a cargo del deudor: Los honorarios notariales, derechos de inscripción registral y gastos derivados del otorgamiento de la escritura de cancelación corren por cuenta del deudor.

¡No lo dejes para después! Asegura la tranquilidad de tu patrimonio

Terminar de pagar tu crédito hipotecario es un gran logro, pero el camino no termina al liquidar la última mensualidad. Dejar el trámite de cancelación "para después" o conformarte con un estado de cuenta en ceros puede generar complicaciones a futuro. 

No dejes a medias las cosas y concluye este paso tan importante. Acude con tu Notario Público de confianza para recibir asesoría personalizada sobre el trámite y requisitos específicos de tu institución bancaria o de vivienda y formalizar la cancelación de tu hipoteca.